第一省会，跌急了！
作者：余飞
(资料图片仅供参考)
01
广州楼市二度喊话
和北京一样，广州楼市在过去一周内已经两次喊麦。
第一次是7月30日，广州市住建局发布公告：将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。
第二次是8月7日，广州市住建局回复，相关政策正在研究中。
距离北上广深先后对中央要求的“要适时调整优化房地产政策”作出应答，已经过去一周多的时间。
按理来说，早就该发布了。但直到今天，都仍是只闻雷声不见雨滴。他们都在等什么？
都在等对方先发。尤其是等北京。
上海、广州、深圳都在看着北京，看看老大哥怎么发这份文件，毕竟作为四个调控力度最严的城市，力度拿捏要慎之又慎，放松力度太过，会违反房住不炒的原则，放松不痛不痒，又没什么作用。
所以都在观望，看看北京该怎么掌握这个分寸。所以，北京应该会是一线城市中率先出招的城市。
等北京出来后，上海、广州、深圳也好对自己准备中的文件进行微调，这样才能做到张弛有度。
我看到后台有读者说，北京到现在都不发，说明北京没有放松的诉求，不慌不忙。
有没有诉求，看下数据就明白了。
北京二手房7月份的成交量已经跌破1万套的地板线了，此外二手房挂牌量在不断增加，房价调整也深入到了核心区。
纵观当下各城市的现状，没有不需要大招的城市。南京的新房成交量7月份跌破3000套，武汉的新房成交量跌至谷底。
广州，新房与二手房成交均四连跌。
02
量价齐跌的广州
当下的广州，无论新房还是二手房，均呈现出量价齐跌的局面。
新房方面：
7月份成交量乏力状态非常明显，只网签了5188套，连续四个月下跌，成交量比去年那种环境下还要差，相比于今年3月份的高峰，几乎腰斩。
同时，国家统计局披露的数据显示，广州6月份新房价格环比下跌0.1%，同比下跌0.8%。也就是说，广州的新房价格比去年还要低。
分区来看，广州下辖的11个区，网签面积只有海珠、番禺在增长，其余都在下跌。
二手房方面：
7月份广州二手房住宅成交量8096套，同样是四连跌，距离1.2万套的荣枯线越来越远。
网签价格环比下跌了8.6%。
下辖的11个区，7月份二手房成交量5个增长，6个下跌。
从更能真实反映市场价格变化的二手房价格来看，广州下辖的11个区，上半年价格全线下跌。
其中外围区的增城跌幅最大，其实是外围区的花都和南沙。
面对量价双杀，广州当下急需救市措施。尽管政策还未发布，但不妨一猜，毕竟住建部已经指明了三个方向：降首付与利率，降低二手房交易费用，取消认房又认贷。
本号认为：
第一，放松认房又认贷的可能性很大。
认房又认贷，是很多购房人面前的拦路虎。本意是压制炒房，但伤害了很多真正的刚需。
认房又认贷是什么意思？就是你买房的时候，既要看你名下是否有房（本市范围），还要看你名下是否有贷款记录（全国范围）。
无房无贷款记录，才能按照首套房的标准发放贷款。如果你虽然在广州没房，但在老家有过贷款购房的记录，在广州买房，同样要按照非首套标准给予贷款额度。
其实压制炒房有很多办法，对于一线城市过于严格的认房又认贷规定，本号觉得可以有针对性地放松放松。
如果做不到取消“认房又认贷”，那可以缩小认贷的范围缩小，不在全国内认贷，而只在城市内部认贷即可。也即，只要你在当地没有贷款购房记录，就可以按照首套贷款来执行。
第二，放松限购的可能性也比较大。
目前，北上广深对非户籍的限购门槛是5年社保。如果放松力度小，有可能只对外围区的社保要求调低。
如果力度大一些，在下调社保年限要求的基础上，一线城市的外围区限购放开也存在可能性。
广州的增城、从化本就不限购。深圳的深汕合作区也放开了限购。如果放松力度大，广州的花都、南沙有望放开。深圳的大鹏、坪山、龙岗也有可能放开。
但这都是猜测，还得看北京的行动。
第三，降利率。
目前一线城市的首套房和二套房利率都偏高，很多二线城市的首套房利率都降到了3.8%，一线城市中，最低的广州也仍要4.2%，最高的北京则高达4.75%。
在中央明令支持刚需和改善型需求购房的要求下，一线城市的房贷利率下降空间还是很大。
制图：城市财经
03
购房建议
最后谈一下我对当下各城市的购房建议。
对于北上广深与部分强二线城市来说，当下房价调整的周期还远没到结束的时候，也就是说，后续降价是一定的，但不可能会有大幅降价的局面，最可能的是未来几年持续阴跌。
所以，对于刚需来说，买房现在可以不用那么慌张，慢慢挑选。不用担心，政策出来后房价又会重新上涨。
这一点我在之前的文章中反复强调过，现在各方所有的努力，都是为了不让房价硬着陆而已，让它缓慢下跌。
因为当下的楼市，不仅仅是市场的问题，还有整个行业的问题，还有经济问题、地方债务问题、就业问题等等。
这些问题不是依靠一道放松调控的措施就能够改变的。
对于有小孩上学迫切需求的刚需来说，可以买。但买之前，先想明白一个问题，就是未来的收入和就业是否确定性是否足够，如果确定性不够，那需要谨慎。没必要为了一个学位，压上全家人的幸福生活。
孩子的教育的确需要重视，但现在一线城市的民办学校并不比公办学校差，只是民办需要学费，公办免费而已。
但相比于购房的压力，民办学校的学费并不算什么，无须过多纠结。
总而言之，一句话，有实力就买，没实力就租。人生不长，无须给自己太多包袱。
最近看到两段话：
第一，20+的年纪，因为工作中的一句否定，就会陷入自我怀疑；30+，没有按照既定的人生轨道做到“而立”，便开始加重焦虑；40+，人生即将过半，还没找到与自我的相处方式，于是自责或埋怨。
第二，小时候觉得忘带作业是天大的事情。上高中的时候，以为考大学是天大的事情。恋爱的时候，以为对方离开是天大的事情。
人生的很多烦恼，其实都来源于自身的纠结与精神内耗。不要以为买不起房就是天大的事情。当你过尽千帆之后，回望来时路，也会有李白式的感叹，轻舟已过万重山。
